역전세 반환 대출 핵심 내용

목차

1.역전세  반환대출  규제완화방안  주요내용

2.역전세  반환대출  계약방법

3.보증3사  특례  전세금  반환보증  보험

4.보증3사  특례  전세금  반환보증  보험 가입  절차 및 유의사항

역전세  반환대출  규제완화방안  주요내용

역전세 반환대출의 내용은 특정 시기에 임대차 계약이 체결되었고, 계약 만료로 인해 전세금 반환이 필요하지만 이를 어려워하는 집주인들을 위한 지원 방안에 대한 것입니다.

1.지원 대상

2023년 7월 3일 이전에 임대차 계약이 체결되었으며, 2024년 7월 31일까지 계약이 만료되어 전세금 반환 수요가 발생하는 경우입니다. 

 

집주인이 개인 또는 임대사업자일 경우 해당하며, 아파트, 연립·다세대 주택, 주거용 오피스텔 등 모든 주택 형태가 포함됩니다.

2.대출 한도

개인의 경우 DSR(채무 상환능력 비율)은 적용하지 않고 DTI(채무 수입 비율)만 적용하여 최대 60%까지 가능합니다.

임대사업자의 경우 RTI(임대수입 대비 부채비율)는 규제 지역에서는 최대 1.5배까지였으나 이제는 최고치를 1배로 줄였습니다.

 

3.대출 금액

 원칙적으로 전세금 차액을 지원합니다. 하지만 필요한 경우 전체 전세금을 빌려준 후 차익 부분을 상환할 수 있습니다.

4.보호 조치

집주인은 전세 보증금 반환 보증보험에 가입하거나 보증료를 부담해야 합니다.

 

5.임차계약 특약

집주인과 후속 세입자 간의 임차계약시 세입자 보호조치가 기재되어야 합니다.

 

6. 대출 약정에 관한 것으로, 후속 세입자가 있는 경우, 당장 후속 세입자가 없는 경우, 그리고 자가 거주하는 경우에 따른 공통 약정과 개별 약정을 나타냅니다.

1)공통 약정: 6가지

1. 대출금은 전세금 반환 목적 외 다른 용도로 사용할 수 없습니다.
2. 집주인은 자신의 자산으로 전세금을 반환할 수 없다는 것을 확약해야 합니다.
3. 대출 기간 동안 신규 주택 구입이 금지됩니다.
4. 세입자 보호 조치를 의무적으로 이행해야 합니다.
5. 대출 실행 후 1년 내에 임대차 계약(특약 포함)을 체결해야 합니다.
6. 1개월 내에 해당 주택의 전입신고서를 제출해야 합니다.

2)개별 약정:

후속 세입자 있는 경우:
세입자 보호 조치를 의무적으로 이행하며, 체결 시 1개월 내에 제출해야 합니다.
후속 세입자의 전세금으로 대출 상환 및 근저당권 감액등기를 해야합니다.

 

당장 후속세입자 없는 경우(1년내 계약):
특별한 개별 약정 사항이 명시되지 않아 공통사항만 적용될 것 같습니다.

 

자가거주하는 경우 (집주인 본인 입주시):
최소 2년간 실제로 그 주택에서 거주하는지 확인해야합니다.

 

역전세  반환대출  계약방법

1.후속 세입자와 전세계약을 체결한 경우

• 집주인이 은행에 대출 상담을 요청하고 신청합니다. 은행은 대출 가능한 한도와 집주인이 지켜야 할 의무(세입자 보호조치 등)를 안내합니다.
• 그 다음으로, 집주인과 후속 세입자 사이에서 전세 계약이 체결됩니다. 이 계약서에는 '세입자 보호조치 특약'이 포함되어야 합니다.
• 그 후 은행은 전세 계약서를 확인하고 대출을 실행합니다. 이 때, 대출 금액은 기존 세입자에게 직접 지급됩니다.
• 일정 기간 내에 반환보증을 가입해야 하며, 가입하지 않으면 대출금을 회수하는 등의 조치가 있습니다.
• 마지막으로, 집주인 또는 세입자가 보증기관에 반환보증 가입을 합니다. 이는 후속 세입자가 전입한 후 3개월 내로 해야 합니다.

2.당장 후속 세입자가 없는 경우

• 먼저 집주인이 은행에 대출 상담 및 신청을 합니다.
• 그 다음으로 은행은 완화된 대출 규제 범위 내에서 전세보증금 한도까지 우선적으로 대출 지원합니다.
• 다음 단계에서는 집주인과 후속 세입자 사이에서 임대차 계약서를 체결하고 제출해야 하며, 여기엔 '세입자 보호조치 특약'이 포함되어 있어야 합니다.
• 후속 세입자의 보증금으로 중도상환할 수 있으며, 중도상환 수수료는 부과되지 않습니다.
• 마지막으로 반환보증 가입 과정입니다. 이 역시 3개월 내로 해야 하며, 세임버나 집주인 누구든 가능합니다.

3.집주인 본인이 입주하는 경우

• 처음 단계는 집주인이 은행에 대출 상담 및 신청을 하는 것입니다.
• 그 다음으로 은행은 완화된 대출 규제 범위 내에서 전세보증금 한도까지 우선적으로 대출 지원합니다.
• 자가 거주를 하게 될 경우, 집주인은 대출 실행 후 1개월 내에 전입신고서를 제출해야 합니다.
• 마지막 단계는 은행이 집주인의 실거주 여부를 확인하기 위해 최소 2년간 모니터링을 실시하는 것입니다.

보증3사  특례  전세금  반환보증  보험

 HUG, HF, SGI 세 가지 기관에서 제공되며 각각의 특징은 다음과 같습니다.

1.상품 개요:

• 임차인이 가입하는 특례보증이 있고(7월 27일 출시), 임대인이 가입하는 특례보증도 있습니다(8월말 출시).
• 임대인이 역전세 반환대출로 규제완화를 적용받을 경우, 이러한 특례 전세금 반환보증 보험만 이용할 수 있습니다.
• 아파트, 단독주택, 다가구 주택, 연립주택, 다세대 주택, 주거용 오피스텔 등 모든 유형의 주택에 적용됩니다.

 

2.임차보증금 상한:

• HUG와 SGI는 제한 없음.
• HF는 최대 10억까지 가능합니다(*주금공 법상 고가주택 제한있음).

3.보증 한도:

• 모든 기관에서 임차보증금 + 선순위 채권(선순위 근저당권 및 선순위 임차 보증금)이 주택 가격의 90%를 넘지 않아야 합니다.

 

4.보증료율:

• HUG: 아파트 연 0.183%
• HF: 아파트 연 0.13%, 아파트 외 연 0.15%
• SGI: 기타 주택 연 0.208% (*LTV 비율에 따라 최대 30% 할인/할증 가능)

 

5.보증료 납부:

• 원칙적으로 임대인이 납부합니다.

6.대출 시 의무사항:

• 전입일로부터 3개월 내에 반환 보장 가입을 완료하고,
• 임대인은 보장료를 지불해야 합니다.
• 만약 의무사항을 위반하면 대출 회수 등 대출 관련 제재를 받을 수 있습니다.

보증3사  특례  전세금  반환보증  보험 가입  절차 및 유의사항

집주인은 후속 세입자와 전세 계약 시 특약사항*을 반드시 전세 계약서에 명시해야 하며, 공인중개업소를 통해 계약을 체결해야 합니다.

특약으로는 반환보증 가입과 집주인의 보증료 부담 의무(최초 계약만 해당)가 있습니다. 이를 위반할 경우 세입자는 분쟁조정위원회를 거칠 수 있고, 전세금 반환 요구나 은행에 알림(대출 회수) 등의 조치를 취할 수 있습니다.

집주인 또는 세입자는 세입자가 주택에 입주하고 전입신고 등을 완료하여 대항요건이 충족된 후에 특례보증 가입 신청이 가능합니다.

보증료는 집주인이 직접 보증기관 등에 납부할 수 있으며, 세임버가 대신 납부한 경우 임대인은 1개월 내로 보증료 전액을 임차인에게 지급해야 합니다.

※향후 일정
임차인 가입 특례 반환보증이 7월 27일부터 시행됩니다.
임대인 가입 특례 반환보증은 8월 말 출시 예정입니다.