부동산 역전세 대출 규제 완화

목차

1. 역전세란?

2. 역전세 대출규제 완화 DSR?

3. 역전세 대출규제 완화 DTI?

4. 대출규제완화 뭐가 좋아진 걸까?

 

 

역전세란?

'역전세'는 전셋값이 하락하여 집주인이 세입자에게 전세보증금을 전액 돌려주지 못하는 상황을 의미합니다. 

 

그럼 집주인이 전세보증금을 못 돌려주는 이런 머리 아픈 상황에 왜 대출규제 완화가 도움이 된다는 걸까요?

이해하기 쉽게 예를 들어 말씀드리겠습니다.

예를 들어, 집주인이 1억 원에 세입자에게 집을 전세로 내줬다고 가정해 봅시다. 그런데 시간이 지나면서 주택 가격이 떨어져 같은 집의 전셋값이 8천만 원으로 떨어졌습니다. 

 

이 경우, 기존 세입자가 퇴거할 때 집주인은 새로운 세입자에게 8천만 원 받아 기존 세입자에게 돌려줄 수 있지만, 나머지 2천만 원을 돌려주기 어렵습니다.

여기서 정부의 대출 규제 완화가 중요한 역할을 합니다. 규제 완화로 인해 집주인은 자신의 연소득 대비 더 많은 금액의 대출을 받아 이러한 '역전세' 문제를 해결할 수 있습니다. 

즉, 부족한 보증금 반환액(위 예시에서는 2천만 원)을 대출로 메울 수 있게 되는 것입니다.

 

그렇기에 대출규제가 완화되어 집주인은 대출로 떨어진 전세금을 집을 빼는 사람에게 줄 수 있고 집을 빼는 사람은 자기 보증금을 다 찾아서 갈 수 있게 되는 거죠.

 

집주인 vs세입자 구도에서 은행이 개입하여 집주인 vs은행을 만든다고 생각하시면 간단합니다.

 

DSR

DSR(Debt Service Ratio)이란 총부채원리금상환비율을 의미하며, 대출자의 연간 상환능력을 나타내는 지표입니다. 이는 대출자가 갚아야 하는 원리금을 연소득으로 나눠서 계산됩니다.

예를 들어, DSR이 40%라면, 대출자의 연간 소득 중 40%를 대출 원리금 상환에 사용해야 한다는 것을 의미합니다.

예시로, 만약 한 사람이 연간 소득이 1억 원이고 DSR 규제가 40%라면, 그 사람은 매년 최대 4천만 원까지만 대출의 원리금으로 갚을 수 있습니다. 이것은 모든 빚(주택담보대출, 신용대출 등)에 대한 상환액을 합친 금액입니다.

즉 DSR 규제가 완화된다는 것은 특정 목적(여기서는 전세보증금 반환)으로 더 많은 금액의 대출받아 사용할 수 있다는 것을 의미합니다. 

 

하지만 여전히 빚을 갚아나갈 수 있는 능력에 따라 제한되므로 과도한 부채를 내지 않도록 주의해야 합니다

DTI

DTI(Debt to Income Ratio)는 총부채상환비율을 의미합니다. 이는 대출자가 한 해 동안 받을 수 있는 대출의 최대 금액을 결정하는 지표입니다.

 

DTI는 대출자의 연간 소득에 비례하여 계산되며, DTI가 높아질수록 더 많은 금액의 대출을 받을 수 있게 됩니다.
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예를 들어, DTI가 60%라면 대출자의 연간 소득의 60%까지 대출받을 수 있다는 것입니다.

예시로, 만약 한 사람이 연간 소득이 100만 원이고 DTI 규제가 60%라면, 그 사람은 최대 60만 원까지 대출 받을 수 있습니다.

 

대출규제 완화 뭐가 좋아진 걸까?

DSR40%라는 것은 연간 소득 중 40%를 대출 상환에 사용해야 한다는 것입니다. 예를 들어 연간 소득이 100만 원일 경우, 매년 최대 40만 원까지를 대출 상환에 사용하게 됩니다.

그런데 이 DSR 규제가 DTI60%로 변경되면 어떻게 될까요? DTI60%라는 것은 연간 소득의 최대 60%까지 대출받을 수 있다는 것입니다. 따라서 같은 조건에서 최대 60만 원까지 대출을 받을 수 있게 되는 것입니다.

즉, 규제가 완화되면서 집주인은 자신의 연소득에 비례해 더 많은 금액의 대출을 받아 전세보증금 반환에 활용할 수 있게 됩니다. 이로 인해 전셋값 하락으로 인한 '역전세' 문제를 해결하는 데 도움이 될 것입니다.

 

이 제도는 이런 역전세 상황에서 보증금을 주지 못하는 상황에서만 대출이 가능합니다.