부동산 계약 사기 유형 과 대처법

안녕하세요 여러분
빌라왕의 부동산 사기로 우리나라에 부동산 사기가 판을 치고 있습니다. 100% 들어난 것이 아니며 LH에서 지은 집도 안전하다고 보장이 안되고 있죠. 피같이 모은 수천~ 수억의 전세금을 돌려받지 못하고 있습니다.

이와 같은 일을 당하지 않기위해 부동산 사기 대처법과 유형에 대해 준비했습니다.

1️⃣보증금 반납거부

 

집주인이 집에 문제가 생겼다며 보증금을 돌려줄 수 없다고 하는 경우입니다.
집에 냄새가 난다, 집에 어디가 망가져서 못쓴다 등 

내가 한 것도 아닌데 책임을 뒤집어 씌우고 배 째라라고 나옵니다. 

🟥최근에 있었던 실제 사례입니다.

1.서울 노원구 잠적 사례(2021년 8월)

피해자: A씨 (20대 대학생)
피해금액: 1,000만원
사건 개요: A씨는 서울 노원구의 한 다가구주택에 월세로 거주하며 1,000만원의 보증금을 냈으나, 계약 만료 후 집주인이 보증금을 돌려주지 않고 잠적함. A씨는 집주인과 연락이 닿지 않아 경찰에 신고하고 법적 대응을 준비.

 

2.경기도 부천시 경매 사례 (2020년 6월)

피해자: B씨 (30대 직장인)
피해금액: 3,000만원
사건 개요: B씨는 경기도 부천시의 한 빌라에 월세로 입주하며 3,000만원의 보증금을 냄. 그러나 해당 빌라가 경매로 넘어가면서 새로운 소유주가 보증금을 돌려주지 않음. B씨는 법원에 보증금 반환 소송을 제기.

 

3.인천 원룸 돈없어 사례 (2019년 11월)

피해자: C씨 (40대 자영업자)
피해금액: 1,000만원
사건 개요: C씨는 인천의 한 원룸에 월세 계약을 하고 1,000만원의 보증금을 냄. 하지만 계약 만료 후 집주인이 경제적 어려움을 이유로 보증금 반환을 거부함. C씨는 집주인과 수차례 협의를 시도했으나 결렬되어, 법적 구제를 받기 위해 준비.

 

4.서울 영등포구 고시원 잠적 사례 (2019년 1월)

피해자: D씨 외 40여명
피해금액: 총 8,000여만원
사건 개요: 서울 영등포구의 한 고시원에 입주한 40여명의 세입자들이 총 8,000여만원의 보증금을 냄. 그러나 건물주가 보증금을 반환하지 않고 잠적하여 세입자들은 큰 피해를 봄. 이들은 공동대책위원회를 꾸려 고시원 건물주를 고소하고, 서울시에 세입자 피해 지원을 요청.

 

🟥대처법

 

1.임대인 확인 및 계약서 작성 시 주의사항

1.1. 임대인 본인 확인
-임대차 계약서 작성 및 보증금 입금 시 임대인 본인 확인 필수
-대리계약 시 위임장, 인감증명서 등 위임서류 준비 및 인감도장 날인 확인
-대리인 신분증과 위임장 내용 일치 여부 체크

1.2. 임대인 관련 서류 확인
-임대인의 국세·지방세 완납 증명서 요청 및 확인
-전세보증보험 가입 불가 시 계약 해제 특약.

 

2.등기부등본 확인 사항

2.1. 소유권 확인
-등기부등본을 떼어 소유권이 신탁사로 되어 있는지 확인해야 함.
-만약 신탁사로 되어 있다면, 임대차계약은 신탁사 직원과 해야 함

2.2. 근저당 및 최우선변제권 확인
-등기부등본을 통해 근저당 설정일을 확인하고,주택이 경매로 넘어갈 경우
보증금을 돌려받을 수 있는 최우선변제권 금액 내에서 보증금을 결정해야 함

2.3. 등기부등본 변경사항 확인
-가계약금 전, 계약서 작성 전, 잔금 완납 전 등기부등본 변경사항 확인
-잔금 입금 전 당일 등기부등본 발급 및 변동 사항 확인

 

3.전입신고 및 확정일자

3.1. 전입신고 확인
-전입신고가 되는 집인지 꼭 확인해야 함. 전입신고가 안 되면 경매 시 보증금을 돌려받기 어려움
-원룸 다가구주택 월세 임대차 계약 시 전입신고와 확정일자만 받으면 보증금을 받지 못하는 경우는 거의 없음

3.2. 확정일자 및 임대차 신고
-임대차 계약서 작성 후 관할 주민센터나 인터넷 등기소를 통해 임대차 신고 및 확정일자 받기
-확정일자는 계약 체결 후부터 가능

3.3. 전입신고 기한
-잔금 완납 후 2주 내 전입신고 필수

2️⃣비대면 월세 계약

요즘 공인중개사 없이 직접 거래하는 경우가 많아지고 있습니다.
저도 최근에 매물을 알아보는데 당근에서 부동산탭이 있어보니까 중개수수료 아끼는 거 생각하니 군침이 돌더라고요.

사실 공인중개사가 있다고 사기피해를 100% 막을 수 있는 것은 아닙니다.
최근 많은 사람들을 고통에 빠트린 화곡동 빌라왕사건에 부동산업자도 같은 편이었으니까요.

그러나 개인거래가 확실히 사기가 발생할 가능성이 크죠.

🟥실제 피해사례

 

서울 은평구 불광동 원룸 사기 사례 (2021년)

임대인을 직접 만나지 않고 온라인으로 계약을 진행하며 보증금 500만 원을 송금하였으나, 입주 당일 계약한 방이 아닌 다른 방에 다른 사람이 거주 중인 것을 확인함. 임대인과 연락이 두절되어 보증금을 돌려받지 못함.

 

경기도 시흥시 정왕동 빌라 사기 사례 (2020년)

부동산 앱을 통해 임대차 계약을 체결하고 중개수수료와 보증금을 송금하였으나, 입주 당일 해당 물건이 존재하지 않는 것을 확인함. 가해자들은 보증금 2,000만 원과 중개수수료 30만 원을 가로채고 잠적함.

 

경기도 군포시 산본동 오피스텔 허위 정보 사례 (2022년)

온라인 플랫폼을 통해 월세 계약을 진행하며 임대인이 제공한 사진과 정보를 믿고 계약을 체결함. 입주 후 방 크기, 옵션 등이 계약 내용과 상이한 것을 확인하였으나, 임대인과 연락이 두절되어 피해를 봄.

 

🟥대처법

 

1.임대인 확인 및 계약서 작성 시 주의사항

1.1. 임대인 본인 확인
-임대차 계약서 작성 및 보증금 입금 시 임대인 본인 확인 필수
-대리계약 시 위임장, 인감증명서 등 위임서류 준비 및 인감도장 날인 확인
-대리인 신분증과 위임장 내용 일치 여부 체크

1.2. 임대인 관련 서류 확인
-임대인의 국세·지방세 완납 증명서 요청 및 확인
-전세보증보험 가입 불가 시 계약 해제 특약.

 

2.전입신고 및 확정일자

2.1. 전입신고 확인
-전입신고가 되는 집인지 꼭 확인해야 함. 전입신고가 안 되면 경매 시 보증금을 돌려받기 어려움
-원룸 다가구주택 월세 임대차 계약 시 전입신고와 확정일자만 받으면 보증금을 받지 못하는 경우는 거의 없음

2.2. 확정일자 및 임대차 신고
-임대차 계약서 작성 후 관할 주민센터나 인터넷 등기소를 통해 임대차 신고 및 확정일자 받기
-확정일자는 계약 체결 후부터 가능

2.3. 전입신고 기한
-잔금 완납 후 2주 내 전입신고 필수

 

3️⃣가짜 집주인/이중계약

<가짜 집주인>
사기의 세계에는 정말 상상을 초월하는 일들이 가득합니다.
경매에 넘어간 빈 집을 마치 자기 집인 것처럼 행세하여 속이는 경우인데요.

실제로 직거래를 진행하여 세입자는 당연히 안심을 하죠.
그리고 입주하였는데 날아오는 경매에 넘어갔다는 서류.

심지어 주거침입죄로 역으로 신고를 당할 수도 있습니다.

<이중 계약>
전세와 월세 이중계약을 하는 경우도 있습니다.
이 또한 건물이 경매에 넘어가는 등 본인 소유가 아닐 때 일어납니다.

 

🟥실제 피해사례

 

서울 관악구 봉천동 원룸 사기 사례 (2019년)

A 씨는 경매로 넘어간 봉천동의 한 원룸을 마치 자신의 소유인 것처럼 꾸미고, 부동산 앱을 통해 월세 거래를 하였습니다. B씨는 A씨와 비대면으로 월세 계약을 체결하고 보증금 1,000만원을 송금한 뒤 입주하였습니다. 입주 후 B씨는 집이 경매로 넘어간 사실을 알게 되었고, A씨에게 보증금 반환을 요구하였으나 연락이 두절되었습니다. B씨는 법적 대응을 위해 해당 원룸에 다시 들어가려 하였으나, A씨가 B씨를 주거침입죄로 고소하였습니다. 경찰 조사 결과, B씨는 피해자임이 밝혀졌고, A씨는 사기 혐의로 구속되었습니다.

 

경기도 부천시 원미동 빌라 사기 사례 (2020년)

C 씨는 경매로 넘어간 원미동의 한 빌라를 마치 자신의 소유인 것처럼 꾸미고, 부동산 카페를 통해 전세 거래를 하였습니다. D 씨는 C씨와 비대면으로 전세 계약을 체결하고 보증금 2,000만원을 송금한 뒤 입주하였습니다. 입주 후 D씨는 해당 빌라가 경매 진행 중이며, 실제 소유자가 은행임을 알게 되었습니다. D씨는 C씨에게 보증금 반환을 요구하였으나, C씨는 잠적하였고, D씨는 결국 보증금을 돌려받지 못하였습니다.

 

인천 계양구 작전동 아파트 사기 사례 (2021년)

E 씨는 경매 진행 중인 작전동의 한 아파트를 마치 자신의 소유인 것처럼 꾸미고, 부동산 앱을 통해 월세 거래를 하였습니다. F 씨는 E씨와 비대면으로 월세 계약을 체결하고 보증금 1,500만원을 송금한 뒤 입주하였습니다. 입주 후 F씨는 해당 아파트의 관리비 및 공과금이 체납된 사실을 알게 되었고, 아파트가 경매 진행 중임을 확인하였습니다. F씨는 E 씨에게 보증금 반환을 요구하였으나 연락이 두절되었고, 결국 법적 절차를 통해서만 일부 보증금을 돌려받을 수 있었습니다.

 

🟥대처법

1.임대인 확인 및 계약서 작성 시 주의사항

1.1. 임대인 본인 확인
-임대차 계약서 작성 및 보증금 입금 시 임대인 본인 확인 필수
-대리계약 시 위임장, 인감증명서 등 위임서류 준비 및 인감도장 날인 확인
-대리인 신분증과 위임장 내용 일치 여부 체크

1.2. 임대인 관련 서류 확인
-임대인의 국세·지방세 완납 증명서 요청 및 확인
-전세보증보험 가입 불가 시 계약 해제 특약.

 

2.등기부등본 확인 사항

2.1. 소유권 확인
-등기부등본을 떼어 소유권이 신탁사로 되어 있는지 확인해야 함. 만약 신탁사로 되어 있다면, 임대차계약은 신탁사 직원과 해야 함.
2.2. 근저당 및 최우선변제권 확인
-등기부등본을 통해 근저당 설정일을 확인하고, 주택이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 돌려받을 수 있는 최우선변제권 금액 내에서 보증금을 결정해야 함
2.3. 등기부등본 변경사항 확인
-가계약금 전, 계약서 작성 전, 잔금 완납 전 등기부등본 변경사항 확인
-잔금 입금 전 당일 등기부등본 발급 및 변동 사항 확인

*중개사가 있다면 중개사와의 통확 혹은 문자를 기록해두세요.

4️⃣허위계약

신탁 부동산은 소유권이 신탁사에게 있습니다.
그래서 신탁사의 부동산을 거래하기 위해서 신탁사와 논의가 되어야 합니다.

그런데 세입자입장에서 직거래를 하다 보면 따로 확인하지 않는 이상
이 부분을 알기가 어렵습니다.

그래서 이런 허점을 이용하여 보증금 사기를 합니다.

뿐만 아니라 대리인 혹은 위탁자라고 하며 부동산 계약을 하는 수법도 있습니다.
대리인이라면 위임장등 관련 서류를 확인해야 하며 
위탁자에게는 직접 임대를 할 권한이 없습니다.

신탁부동산이란

신탁회사는 고객(위탁자)으로부터 자산을 맡아 관리·운용하고, 그에 따른 수익을 고객에게 돌려주는 금융기관입니다. 신탁의 대상에는 부동산, 금전, 유가증권 등 다양한 자산이 포함될 수 있습니다. 부동산 신탁의 경우, 부동산 소유자(위탁자)가 신탁회사에 부동산 소유권을 이전하고, 신탁회사는 해당 부동산을 임대, 매각 등의 방식으로 관리·운용합니다. 이 과정에서 발생하는 수익은 위탁자에게 돌아가게 됩니다.

🟥실제 피해사례

 

서울 강남구 아파트 사기 사례 (2019년)

A 씨는 강남구의 한 아파트를 신탁부동산으로 운영하면서, 자신이 위탁자라고 속여 B씨에게 아파트를 임대하였습니다. B씨는 A씨에게 보증금 5억원을 송금하고 입주하였으나, 추후 A씨가 무단으로 대출을 받아 잠적하는 바람에 보증금을 돌려받지 못하게 되었습니다. 조사 결과 해당 아파트는 이미 제3자에게 소유권이 넘어간 상태였고, A씨는 위탁자가 아닌 것으로 밝혀졌습니다..

 

경기도 성남시 오피스텔 사기 사례 (2020년)

C 씨는 성남시의 한 오피스텔을 신탁부동산으로 운영한다며, 자신이 신탁회사의 대리인이라고 속여 D씨에게 오피스텔을 분양하였습니다. D씨는 C씨에게 분양대금 2억원을 송금하였으나, 입주 예정일에 C씨와 연락이 두절되었습니다. 확인 결과 해당 오피스텔은 신탁부동산이 아니었으며, C씨는 신탁회사와 무관한 사기꾼으로 밝혀졌습니다.

 

부산 해운대구 상가 사기 사례 (2021년)

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E 씨는 해운대구의 한 상가를 신탁부동산으로 운영한다며, 자신이 위탁자라고 속여 F씨에게 상가를 매매하였습니다. F씨는 E씨에게 매매대금 10억원을 송금하였으나, 등기 이전 과정에서 문제가 발생하였습니다. 조사 결과 E씨는 위탁자가 아니었으며, 상가는 이미 제삼자에게 매각된 상태였습니다.

 

🟥대처법

 

1.신탁회사 및 등기부등본

 

1.1. 신탁회사 확인
-등기부등본을 발급받아 해당 부동산의 소유자가 신탁회사로 되어 있는지 확인.
-등기부등본은 부동산 소재지 관할 등기소, 대법원 인터넷등기소 등에서 발급받을 수 있음.
-등기부등본 상 신탁회사 명칭, 신탁 원부, 신탁 등기일 등을 주의 깊게 살펴볼 것.

1.2. 신탁회사 연락
-등기부등본에서 확인한 신탁회사에 직접 연락하여, 해당 부동산이 실제로 신탁 관리 중인 물건인지 문의.
-임대차, 매매 등 계약 가능 여부, 계약 절차, 위탁자 정보 등을 확인.

1.3. 등기부등본 재확인
-계약 체결 후에도 등기부등본을 주기적으로 확인하여, 부동산 권리관계 변동 여부를 모니터링해야함.
-권리관계 변동, 경매 개시 등의 위험 징후가 보인다면 신속히 대응할 수 있어야 함.

1.4. 신탁계약서 검토
-신탁계약서의 내용 중 세입자에게 불리한 내용은 없는지, 실제 정보와 일치하는지 확인.
예를 들어, 신탁회사의 사업자 주소 등을 인터넷으로 검색하는 방법등.

 

2.대리인의 경우

2.1. 대리인 확인
-신탁회사로부터 정식 위임을 받은 사람인지 확인.
-신탁회사가 발급한 위임장, 대리인의 신분증을 확인.

2.2. 공증 받기
-법무사 혹은 변호사를 통해 공증을 받는다면 비용이 발생하지만, 법적효력을 갖출 수 있기에 더욱 안전.

건축물대장 확인방법

세움터 건축물대장 현황도 평면도 발급 방법(사진)✅

 

확정일자 받는 방법

전월세임대차계약서 확정일자 효력 확인방법✅